Liebe ClubMitglieder, für jeden, der sich in Dubai niederlassen oder in eine Immobilie im Emirat investieren möchte, ist das Verständnis von Räumungsbescheiden entscheidend, um Kopfschmerzen und mögliche Streitigkeiten zu vermeiden. Dies gilt sowohl für Vermieter als auch für Mieter....
Unser ClubPartner [url=https://www.german-emirates-club.com/Partner/25/211][b]Swiss Group Advisory DMCC[/b][/url] erläutert uns heute einige wichtige neue Entwicklungen in diesem Zusammenhang.
[b]Das Dubai Rental Dispute Centre ("RDC") hat kürzlich entschieden, dass ein Räumungsbescheid vom Verkäufer einer Immobilie auf den neuen Käufer übertragen werden kann.[/b]
Bisher mussten neue Eigentümer, die eine Immobilie mit einem aktuellen Mieter kauften, einen neuen Räumungsbescheid mit einer 12-Monatsfrist beantragen, auch wenn der verkaufende Eigentümer dem Mieter bereits einen Räumungsbescheid über einen Notar zugestellt hatte. Somit war es möglich, dass ein Mieter z. B. nach Ablauf von 11 Monaten der ursprünglichen Räumungsfrist einen neuen Räumungsbescheid mit wiederum 12 Monaten Frist zugestellt bekam, weil die Immobilie an einen neuen Vermieter verkauft wurde.
Im Spätsommer 2023 wurde in einem ersten Fall vor dem Obersten Gerichtshof eine andere Auslegung des Räumungsbescheids angewandt. Seitdem gab es mehrere Fälle, in denen der Räumungsbescheid letztendlich auf die Immobilie als solche bezogen wurde und nicht auf die Partei beschränkt war, die ihn ursprünglich zugestellt hatte.
Nach der jüngsten Entscheidung sind ordnungsgemäß zugestellte Räumungsbescheide auch bei einem Eigentümerwechsel gegenüber dem Mieter wirksam. Der zugestellte Räumungsbescheid und die damit verbundenen rechtlichen Verpflichtungen gehen somit auf den neuen Eigentümer über, so dass der Räumungsbescheid des früheren Eigentümers gegenüber dem Mieter gültig und vollstreckbar bleibt. Der neue Eigentümer ist daher nicht verpflichtet, einen neuen Räumungsbescheid mit einer Frist von 12 Monaten zu erlassen. Diese neue Auslegung des RDC soll Stabilität und ein neues, vorteilhaftes Gleichgewicht für Investoren und Immobilieneigentümer in Dubai schaffen.
[b]Der rechtliche Hintergrund[/b]
Das Dubai Land Department ("DLD") hat in Zusammenarbeit mit der Dubai Real Estate Regulatory Agency ("RERA") in den letzten Jahren neue Gesetze und Verordnungen eingeführt, die sich mit der Räumung von Wohnungen befassen, um die Transparenz in den Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern zu verbessern.
Eine Räumung ist ein rechtlicher Vorgang, der dann eintritt, wenn ein Vermieter beschließt, einen Mietvertrag zu kündigen und den Mieter auffordert, das Mietobjekt zu verlassen. Der Vermieter kann den Vertrag kündigen, wenn der Räumungsbescheid mindestens 12 Monate im Voraus ordnungsgemäß über einen Notar zugestellt wurde.
In Artikel 25 und 26 des Gesetzes Nr. (33) von 2008 zur Änderung der Bestimmungen des Gesetzes Nr. (26) von 2007 zur Regelung der Beziehungen zwischen Vermieter und Mieter im Emirat Dubai (Dubai Tenancy Law) werden verschiedene Kündigungs- und Räumungsgründe genannt, u.a. Nichtzahlung der Miete, Vertragsbruch und illegale Aktivitäten. Auf dem derzeit boomenden Wohnungsmarkt mit rasant steigenden Mieten sind Mieter und Vermieter in Dubai jedoch häufig uneins, und in der Regel fordern Vermieter ihre Mieter aus einem der beiden folgenden Gründe auf, die Wohnung zu verlassen:
[LIST]
[*]Eigenbedarf: In Fällen, in denen der Vermieter beabsichtigt, selbst in die Immobilie einzuziehen oder seine unmittelbaren Familienangehörigen in der Immobilie wohnen zu lassen, kann er dem Mieter mit einer Frist von mindestens zwölf Monaten kündigen.
[*]Verkauf der Immobilie: Beabsichtigt der Vermieter, die Immobilie zu verkaufen, und zieht er es vor, dass die Immobilie für den neuen Eigentümer leer steht, muss er dem Mieter ebenfalls in gutem Glauben eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten einräumen.
[/LIST]
Die RERA spielt eine wichtige Rolle bei der Regulierung des Räumungsprozesses und stellt sicher, dass sowohl Vermieter als auch Mieter fair behandelt werden. In Dubai erleichtert die RDC auch die Beilegung von Mietstreitigkeiten, indem sie Mieter und Vermieter zur Teilnahme an Mediationssitzungen verpflichtet. Können sich die Parteien vor dem RDC nicht einigen, kann die Angelegenheit zur weiteren Klärung an das Dubai Rental Committee verwiesen werden.
Es ist zu beachten, dass gegen alle Entscheidungen des RDC Berufung eingelegt werden kann und dass es keine Garantie dafür gibt, dass bestimmte Entscheidungen als Präzedenzfall für ähnliche Fälle in der Zukunft herangezogen werden.
Die neue Auslegung der Räumungsbescheide unterstreicht Dubais Engagement für den Schutz von Investoren und Mietern in Dubai auf dem derzeit lebhaften Immobilienmarkt. Da Dubai seine Gesetze und Vorschriften ständig verbessert, ist es für Immobilieneigentümer und Mieter gleichermaßen wichtig, auf dem Laufenden zu bleiben und über neue Änderungen und Trends gut informiert zu sein.
[b]Über Swiss Group[/b]
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